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29. Juli 2020

Muster mieterhöhung modernisierung

Der HVPI des Euro-Währungsgebiets ohne Energie und Nahrungsmittel, Dienstleistungen und Mieten kann der Entwicklung der Mieten Grenzen setzen. In vielen Ländern des Euroraums herrscht eine gewisse Form der Indexierung vor. Zu den größten in Spanien gehören Mieterhöhungen – zumindest für einen anfangs zeitraumnden Zeitraum – im Allgemeinen durch die Steigerungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI). In Frankreich und Italien dürfen die Mieterhöhungen in der Regel einen vierteljährlich vom Institut national de la statistique et des études économiques veröffentlichten Mietreferenzindex und auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex ohne Tabak und Miete sowie einen Verbraucherpreisindex für die Haushalte der Arbeitnehmer nicht überschreiten. In den Niederlanden beruht die maximale jährliche Mieterhöhung unter anderem auf der Inflationsrate und der Einkommenssituation der Haushalte. In Deutschland sind einige Mietverträge an den deutschen Verbraucherpreisindex indexiert, andere – „Step-up“-Mietverträge – legen die während der Vertragslaufzeit geltenden Erhöhungen fest, während die meisten Verträge keine ausdrückliche Bestimmung für Mieterhöhungen enthalten. Im letzteren Fall kann die Miete erhöht werden, z. B. wenn die Wohnung modernisiert wird[8] oder wenn die Miete unter der lokalen Durchschnittsmiete für vergleichbare Immobilien liegt. Im Allgemeinen verzichten private Eigentümer oft darauf, die Miete zu erhöhen, um das Risiko zu minimieren, dass die Wohnung leer steht, wenn der Mieter auszieht[9]. Alles in allem sind eine Art vertragliche Indexierung der Inflationsrate und ein geringer Umsatz bei Mietverträgen wichtige Faktoren, die verhindern, dass die Mieten frei steigen.

Darüber hinaus wurde und wird derzeit diskutiert, ob der Modernisierungszuschlag zeitlich begrenzt werden soll. So könnten beispielsweise Regeln eingeführt werden, nach denen der Modernisierungszuschlag nur bis zu dem Zeitpunkt verlangt werden kann, zu dem sich die Vom Vermieter getätigte Investition amortisiert hat. In den Gesetzentwurf hat das Ministerium jedoch keine entsprechende Regel aufgenommen. Die neue Rechtsvorschrift soll Mietern einen besseren Schutz vor missbräuchlichen Praktiken bieten, wenn Modernisierungsarbeiten angekündigt und durchgeführt werden, und verhindern, dass sie durch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen unverhältnismäßig belastet werden. Neue Regeln für Mieterhöhungen nach Modernisierung Zusammenfassend plant das Bundesjustizministerium eine mieterfreundliche und detailliertere Regelung des Modernisierungszuschlags. Das Ministerium reagiert nur teilweise auf Vorschläge des Deutschen Mieterbundes, der gefordert hatte, die Regelungen zu Modernisierungszuschlägen vollständig abzuschaffen und stattdessen nur die Modernisierungskosten in den Standardmiettabellen (Mietspiegel) zu berücksichtigen. Starke Entwicklung der Häuserpreise ist nicht unbedingt mit einer hohen Mietinflation verbunden. Es besteht im Allgemeinen ein begrenzter Zusammenhang zwischen den beiden Indikatoren[5], und dies wurde auch in der jüngsten Periode der gedämpften Mietinflation im Zusammenhang mit einer Inflation der Häuserpreise von mehr als 4 % beobachtet (siehe Schaubild B, Panel a).

Bei der Betrachtung von Wohnimmobilien als Vermögenswert sollten höhere Immobilienpreise, ceteris paribus, zu einem höheren Diskontwert künftiger Mietflüsse führen (als Stellvertreter der entsprechenden Dividenden). Mehrere Faktoren können jedoch eine begrenzte Übergangsregelung zwischen Hauspreisen und Mieten erklären, einschließlich der Mietregulierung, finanzpolitischer Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau und Änderungen der Präferenzen und Finanzierungsbedingungen. All diese Faktoren können das theoretische langfristige Verhältnis zwischen Hauspreisen und Mieten schwächen. Ein Schwerpunkt ist die Bestimmung des Paragrafen 559 BGB, die sich mit Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen befasst.